No necesitas un puntaje de crédito de EE. UU. para solicitar con Hera un préstamo para una propiedad de inversión, pero cada programa tiene sus condiciones. Te explicamos cómo funcionan los préstamos para extranjeros no residentes.
Estados Unidos sigue siendo uno de los mercados más atractivos del mundo para los inversionistas inmobiliarios, y no es necesario ser ciudadano ni residente para financiar una propiedad aquí. La clave está en trabajar con un prestamista que tenga un programa real para inversionistas extranjeros, y no uno que trate tu caso como una excepción.
El mito: necesitas historial de crédito en EE. UU.
Muchos prestamistas te dirán que necesitan un puntaje FICO (el puntaje de crédito estándar en EE. UU.), lo que detiene a muchos inversionistas internacionales antes de empezar. Un verdadero programa para inversionistas extranjeros no lo exige. En Hera, los extranjeros no residentes pueden solicitar un préstamo sin puntaje de crédito de EE. UU., pero no tener FICO no significa que no haya condiciones. En los préstamos Fix & Flip, Bridge y Ground-Up, el precio incluye un ajuste para extranjeros no residentes y, como para cualquier prestatario, Ground-Up y la remodelación mayor (heavy rehab) no se ofrecen en el nivel de 0 a 2 proyectos completados. El programa DSCR de Hera para propiedades en renta también acepta extranjeros no residentes; sus condiciones dependen de la propiedad y de tu perfil.
¿Cómo se evalúa el préstamo?
En una propiedad en renta, el préstamo se evalúa con base en el flujo de caja de la propiedad (un préstamo DSCR), no en tus ingresos personales. Es decir, la lógica es la misma si estás en Miami o en Medellín: la renta tiene que cubrir el pago, con un DSCR de al menos 1.00x. Cumplir ese índice es uno de los requisitos del préstamo, no una aprobación automática.
Lo que normalmente deberás preparar
- •Pasaporte y visa vigentes (en los préstamos Fix & Flip, Bridge y Ground-Up, la visa debe estar vigente durante todo el plazo del préstamo)
- •Una entidad prestataria constituida en EE. UU., normalmente una LLC (sociedad de responsabilidad limitada), con sus documentos y su EIN (número de identificación fiscal del empleador)
- •Tus dos estados de cuenta bancarios más recientes para demostrar liquidez (reservas); el monto exigido depende del programa
- •El seguro de la propiedad y, si la propiedad está rentada, el contrato de arrendamiento
Cierre desde el extranjero
Planifica el cierre con tiempo. En los préstamos Fix & Flip, Bridge y Ground-Up de Hera, el contrato de préstamo, el pagaré y la garantía siempre se firman en original (con tinta), así que coordina la logística de la firma con tu oficial de préstamos por adelantado. Contar con un equipo bilingüe marca la diferencia cuando la documentación está en otro idioma. Aquí es donde un prestamista con sede en Miami, que trabaja en inglés y en español, ofrece una ventaja real a los inversionistas de América Latina.
Un punto importante
Los extranjeros no residentes pueden financiar compras y refinanciamientos de tasa y plazo, pero el refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out) sigue reglas distintas, que dependen del programa y de tu nivel de experiencia. Si tu estrategia depende de retirar capital más adelante, coméntalo desde el principio con tu oficial de préstamos para evitar sorpresas.
¿Cómo empezar?
La forma más rápida de saber en qué posición te encuentras es simular un caso de Fix & Flip, Bridge o Ground-Up en la calculadora de condiciones de Hera, que incluye un perfil para extranjeros no residentes, o hablar con un oficial de préstamos sobre un préstamo DSCR para una propiedad en renta. La barrera es menor de lo que la mayoría de los inversionistas imagina.
Este artículo es solo informativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Los programas, las tasas y los términos están sujetos a aprobación de crédito y a evaluación (underwriting), y pueden cambiar sin previo aviso.